Was ist eigentlich ein Erbbaurecht?

Bauen mit Erbpacht eröffnet finanzielle Spielräume

Besonders wenn das Grundstück teuer ist, lohnt sich für Bauherren ein ErbbaurechtFoto: aktion pro eigenheim

Wer von einem Eigenheim träumt, sich aber Grundstück plus Hausbau nicht leisten kann, dem kann das Erbbaurecht finanzielle Spielräume eröffnen. Denn finanziert werden muss bei einem Erbbaurecht nur das Haus und nicht das Grundstück. Das Haus wird im Grunde auf einem fremden Grundstück errichtet: Das neu gebaute Haus gehört dem Bauherren, das Grundstück weiterhin dem Grundstückseigentümer.

Das ist im Erbbaurechtsvertrag geregelt
Geregelt wird das Erbbaurecht auf Zeit in einem Vertrag. Juristische Basis dafür ist das Erbbaurechtsgesetz. Üblich ist eine Laufzeit zwischen 50 und 99 Jahren. Das Erbbaurecht kann dann auch verschenkt, vererbt oder verkauft werden. Das Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen und kann nicht gekündigt werden. In der Regel zahlt der Bauherr dem Grundstückseigentümer eine jährliche Erbpacht, die meistens zwischen drei und sechs Prozent des Grundstückswertes beträgt. Viele Erbpachtverträge orientieren sich an den Lebenshaltungskosten, so dass sich die Erbpacht in regelmäßigen Zeiträumen erhöht. Geregelt sind im Erbbaurechtsvertrag auch Rechte und Pflichten wie

• Art und Umfang der erlaubten Bebauung
• Erlaubte Nutzung des Gebäudes
• Pflicht zur Instandhaltung und Versicherung
• Regelungen zur Hof- und Gartenfläche
• Pflicht zur Übernahme von Erschließungskosten und Grundsteuer
• Bestimmungen zur Beendigung des Erbbaurechts
• Vorverkaufsrechte
  

Wird gegen die Rechte des Vertrages verstoßen, drohen Vertragsstrafen.

Was passiert am Ende der Erbbaurecht-Laufzeit?
Am Ende der Laufzeit geht das Grundstück wieder in den Besitz des Eigentümers über. Oft wird der Vertrag aber auch verlängert, gerade wenn das Erbbaurecht von Kirchen oder Kommunen eingeräumt wurde. Auch das gebaute Haus fällt am Ende der Vertragslaufzeit an den Grundstückseigentümer. Allerdings muss er den Bauherren dann entsprechend entschädigen. Diese Entschädigung beträgt in der Regel mindestens zwei Drittel des aktuellen Gebäudewertes.

Vorteile des Erbbaurechts
Ein Grundstück mit Erbbaurecht ist für Bauherren vor allem dann interessant, wenn die Erbpacht günstiger ist, als die Finanzierung des Grundstückspreises, oder bei allgemein hohen Baulandpreisen. Kosten fallen dann nur für den Hausbau an. Deshalb ist diese Art des Hausbaus vor allem für Bauherren interessant, die knapp kalkulieren müssen und keine finanziellen Spielräume haben.

Nachteile des Erbbaurechts
Vor allem in Zeiten niedriger Bauzinsen lohnt es sich meistens eher, das Grundstück zu kaufen. Denn dann sind Bauherren in der Regel nach etwa 35 Jahren schuldenfrei und Eigentümer des Grundstücks, während beim Erbbaurecht die Erbpacht über die gesamte Vertragslaufzeit zu zahlen ist. Und: Je kürzer die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags, um so schwieriger wird in der Regel ein Verkauf.

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